Решение Арбитражного суда Липецкой области от 09.07.2014 по делу N А36-6511/2013 <Заявление о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка удовлетворено, поскольку в договоре аренды отсутствует условие о невозможности изменения арендной платы арендодателем, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта>
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЛИПЕЦКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 9 июля 2014 г. по делу № А36-6511/2013
Резолютивная часть решения оглашена "03" июля 2014 г.
Полный текст решения изготовлен "09" июля 2014 г.
Арбитражный суд в составе судьи Наземниковой Н.П., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Казариной Е.А.,
рассматривает в открытом судебном заседании дело
по исковому заявлению администрации Елецкого муниципального района Липецкой области Российской Федерации
к ООО "Торговый Дом "Елец"
о взыскании 400 500 руб.,
при участии в заседании представителей:
от истца: Бойкова Л.В. - начальник правового отдела (доверенность <...>, срок действия по 31.12.2014 г.),
от ответчика: Лукин Б.М. - директор (выписка, приказ <...>), Ефанов А.Н. - представитель (доверенность от 31.01.2014 г., срок действия 3 года),
установил:
Администрация Елецкого муниципального района Липецкой области Российской Федерации (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Липецкой области с исковым заявлением о взыскании с ООО "Торговый Дом "Елец" (далее - ответчик) 400 500 руб. задолженности по договору аренды земельного участка № 346 от 01.12.2005 г.
Истец, представив дополнительные документы, настаивает на удовлетворении требований, ссылаясь на задолженность по арендным платежам по договору аренды земельного участка № 346, в связи с утверждением постановления администрации Липецкой области от 24.12.2007 № 179 "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" за 2013 год.
Ответчик, представив дополнительные документы, полагает, что задолженность по договору аренды земельного участка № 346 от 01.12.2005 г. отсутствует, поскольку в договор аренды не внесены изменения, предусматривающие возможность изменения арендной платы.
Ответчиком в обоснование своих доводов представлена кадастровая выписка о земельном участке с кадастровым номером 48:07:1530201:589, из которой усматривается, что земельный участок относится к землям особо охраняемых территорий и объектов, а потому полагает, что примененная ставка в размере 4% является необоснованной, поскольку общество приобрело объекты недвижимости у продавца, у которого земельный участок находился на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между администрацией Елецкого муниципального района и ООО "Торговый дом Елец" был заключен договор аренды земельного участка № 346 от 01.12.2005, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, из категории земель: "для размещения базы отдыха "Воргольские скалы", с кадастровым номером 48:07:1530201:589, расположенный по адресу: Липецкая область, Елецкий район, Волчанский сельсовет, восточнее с. Рябинки, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 71 800 кв. м. (см. л.д. 9 - 19).
Срок аренды участка устанавливается с 01.12.2005 до 31.11.2020 (с учетом дополнительного соглашения от 17.04.2008 - см. л.д. 20)..
Договор зарегистрирован в УФРС, что подтверждается уведомлением от 31.07.2008 (см. л.д. 21).
Арендная плата вносится арендатором ежеквартально, равными частями от указанной в п. 3.1 суммы, не позднее 25 числа последнего месяца, следующего за отчетным кварталом. Арендная плата за последний квартал вносится не позднее 25 декабря текущего года. В случае несвоевременного перечисления арендной платы по договору аренды за каждый день просрочки арендатор выплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования (учетной ставки), установленной Центральным банком России на день исполнения денежного обязательства (установленного сроком внесения арендной платы) от суммы не перечисленной арендной платы.
По акту приема-передачи земельного участка арендованный участок был передан арендатору (см. л.д. 15).
Пунктом 3.4. договора аренды установлено, что размер арендной платы изменяется ежегодно путем принятия коэффициента для арендных платежей на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законодательством и решением органов местного самоуправления. В этом случае арендодатель направляет расчет арендной платы арендатору и заключение дополнительного соглашения по пересмотру арендной платы не требуется.
Из кадастрового паспорта земельного участка от 19.06.2013 следует, что показатель кадастровой стоимости земель 1280,62 руб./кв. м., а кадастровая стоимость - 12968516 руб. (см. л.д. 17). По мнению истца, задолженность ответчика составила 400 500 руб. за 2013 год, исходя из расчета (см. л.д. 32).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанностей по договору, истец обратился с иском в арбитражный суд.
Статьей 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу статей 309 - 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Из содержания п. 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ следует, что арендная плата может быть согласована сторонами в договоре путем указания на размер арендной платы, а также путем указания на порядок ее определения.
Частью 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Частью 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с п. 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с п. 10 вышеуказанного Федерального закона № 137-ФЗ, согласно которому порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
В соответствии с п. 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 1709/11 от 05.07.2011, арендодатель по договору аренды земли, право государственной собственности на которую не разграничено, вправе изменить размер базовых ставок арендной платы без изменения методики ее расчета. Кроме того, ставки платежей должны быть установлены таким нормативным правовым актом, который является обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора аренды.
Вместе с тем, указанную правовую позицию следует толковать в единстве с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 06.12.2011 № 9069/11, согласно которому публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, а также участков, право собственности на которые не разграничено, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе, даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения. Между тем, в случае, когда стороны не только согласовали твердый размер арендной платы, но и не допустили самой возможности ее изменения арендодателем в одностороннем порядке, арендодатель не вправе изменить условия договора.
По смыслу изложенной правовой позиции, публичный собственник вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке, в том числе и в случаях отсутствия в договоре такого права, за исключением случаев, когда стороны прямо в договоре согласовали невозможность изменения арендной платы арендодателем.
Поскольку в договоре аренды № 346 от 01.12.2005 г. отсутствует условие о невозможности изменения арендной платы арендодателем, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Расчет размера арендной платы произведен истцом на основании решения Совета депутатов Елецкого муниципального района от 21.10.2009 № 122 "Об установлении процентных ставок для начисления арендной платы за землю на территории Елецкого муниципального района (в новой редакции)" в размере 4% от кадастровой стоимости земельного участка (см. л.д. 79, 80 - 83).
Уведомление о расчете арендной платы по договору аренды земельного участка № 346 от 01.12.2005 администрацией направлено истцу 14.03.2013 и получено им 15.03.2013, что подтверждается подписью Гущина Р.Д. (см. л.д. 79).
Довод ответчика о том, что ему стало известно об изменении арендной платы только 10.10.2013 г. из требования № 448, судом отклоняется, поскольку опровергается материалами дела, так из письма ответчика к главе администрации, полученным администрацией 15.04.2013 г., усматривается, что истец обратился с просьбой не изменять размер арендных платежей, в связи с серьезными финансовыми трудностями (см. л.д. 98).
Вместе с тем, суд пришел к выводу, что арендной платы подлежит взысканию с 01.04.2013 г. по 31.12.2013 г. в размере 57 215 руб. 82 коп., исходя из следующего расчета: кадастровая стоимость земельного участка равна 1 296 516 руб. * 1,5% (ставка арендной платы) = 194 527 руб. 74 коп. в год, однако, за 1 квартал 2013 года арендная плата подлежит оплате в прежнем размере - 29 560 руб., со второго квартала по четвертый квартал арендная плата должна быть 48 631 руб. 94 коп. в квартал (48631,94 * 3 + 29 560), таким образом, за 2013 год подлежит оплате арендная плата в размере 175 455 руб. 82 коп. Учитывая, что ответчиком фактически за 2013 год оплачено 118 240 руб., требование истца подлежит удовлетворению в размере 57 215 руб. 82 коп. (175455,82 - 118240).
При этом суд полагает, что в данном случае подлежит применению ставка арендной платы 1,5%, вместо примененной администрацией ставки 4%, поскольку пунктом 5 решения от 21.10.2009 № 122 предусмотрено для юридических лиц, переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков, установить процент от кадастровой стоимости земельных участков полтора процента в отношении арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте (см. л.д. 82).
В соответствии со статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земли особо охраняемых территорий и объектов - это самостоятельная категория земель. Порядок отнесения земельных участков к землям особо охраняемых территорий определен соответствующими положениями ЗК РФ и Федерального закона Российской Федерации от 14.03.1995 № 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях".
Согласно статье 94 ЗК РФ к землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлением федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.
Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 48:07:1530201:589 относится к категории земель: особо охраняемых территорий и объектов с разрешенным использованием для размещения базы отдыха "Воргольские скалы" (см. л.д. 121).
Данный факт сторонами не оспаривается.
Вместе с тем, суд полагает, что довод администрации о том, что ставка арендной платы в размере 1,5% не может быть применена, поскольку общество не переоформило право постоянного бессрочного пользования, после покупки недвижимости, подлежит отклонению по следующим обстоятельствам (см. л.д. 119).
Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.
Как следует из материалов дела, ответчик приобрел объекты недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 48:07:1530201:589 на основании договора купли-продажи от 10.01.2001 года, в соответствии с п. 1.1. данного договора продавец передал в собственность ответчику базу отдыха "Воргольские скалы", которая расположена на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве бессрочного (постоянного) пользования землей, что подтверждается государственным актом на право собственности на землю № ЛО-07-11-003042 (см. л.д. 72 - 77, 130 - 135).
Статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При продаже такой недвижимостью покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Оценив представленные сторонами доказательства по делу, суд пришел к выводу, что купив объект недвижимости, расположенный на земельном участке, принадлежавшем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, ответчик реализовал свое право и в 2005 году переоформил земельный участок в аренду, что соответствует вышеизложенным нормам действующего законодательства.
Таким образом, суд полагает, что требование истца подлежит удовлетворению в размере 57 215 руб. 82 коп. за период с 01.04.2013 по 31.12.2013, в удовлетворении остальной части требований следует отказать.
Руководствуясь статьей 167 - 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Елец" (ОГРН 1024800790398, ИНН 4821011440, 399774, Липецкая область, Елецкий район, Елец г., Советская ул., 68) в пользу администрации Елецкого муниципального района Липецкой области Российской Федерации (ОГРН 1024800608095, ИНН 4807001289, 399770, Липецкая область, Елецкий район, 9 Декабря ул., 54) 57 215 руб. 82 коп. за период с 01.04.2013 г. по 31.12.2013 г. - задолженность по договору аренды земельного участка № 346 от 01.12.2005 г.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Елец" (ОГРН 1024800790398, ИНН 4821011440, 399774, Липецкая область, Елецкий район, Елец г., Советская ул., 68) в доход федерального бюджета 2 288 руб. 63 коп. государственной пошлины.
Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.
На решение в месячный срок может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый апелляционный арбитражный суд через Арбитражный суд Липецкой области.
Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья
Н.П.НАЗЕМНИКОВА
------------------------------------------------------------------